Guide · Luxembourg

Acheter un bien immobilier au Luxembourg : le guide complet

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Appartement, maison, cave, emplacement de parking ou terrain : acheter au Luxembourg suit un parcours précis. Voici les étapes clés, le rôle central du compromis de vente, les frais à prévoir et les points de vigilance.

Quels biens peut-on acheter ?

  • Appartement — souvent vendu en copropriété, avec des parts communes et des charges.
  • Maison — mitoyenne, jumelée ou individuelle, avec son terrain.
  • Cave, grenier ou emplacement de parking — un lot à part entière, qui peut être vendu seul ou avec le logement.
  • Terrain à bâtir — soumis au plan d'aménagement de la commune.

Les grandes étapes de l'achat

  1. La recherche et l'offre — vous visitez, puis formulez une offre d'achat au prix négocié.
  2. Le compromis de vente — le contrat qui scelle l'accord entre vendeur et acheteur.
  3. Le financement — obtention du prêt bancaire, généralement encadré par une condition suspensive.
  4. L'acte notarié — la signature devant notaire qui réalise le transfert officiel de propriété.

Le compromis de vente : le cœur de la transaction

Au Luxembourg, « compromis de vente vaut vente » : dès sa signature, l'accord est ferme et définitif. Il n'existe aucun délai de rétractation légal comme dans certains pays voisins. Il faut donc le rédiger avec soin.

Un compromis complet précise notamment :

  • l'identité du ou des vendeurs et acheteurs ;
  • la description précise du bien (adresse, données cadastrales, superficie) ;
  • le prix de vente et les modalités de paiement ;
  • les conditions suspensives (obtention de prêt, par exemple) ;
  • les délais pour la signature de l'acte notarié et la remise des clés.

Un non-professionnel doit enregistrer le compromis auprès de l'Administration de l'enregistrement dans les 3 mois suivant sa signature.

La condition suspensive d'obtention de prêt

C'est la protection la plus importante pour l'acheteur : elle subordonne la vente à l'obtention d'un prêt bancaire. Si le financement est refusé dans le délai et les conditions prévus, la vente est annulée et l'acompte restitué, sans pénalité. Elle est vivement recommandée dès que l'achat repose sur un crédit.

Les frais d'acquisition

Au-delà du prix, prévoyez :

  • Droits d'enregistrement et de transcription — environ 7 % du prix (6 % + 1 %).
  • Le « Bëllegen Akt » — un crédit d'impôt qui réduit fortement ces droits pour une résidence principale (plafond par personne à vérifier).
  • Les frais et honoraires de notaire — réglementés, calculés sur le prix.
  • TVA logement — un taux super-réduit peut s'appliquer pour la construction ou la rénovation de la résidence principale.

Le financement et l'acte notarié

La banque analyse votre apport et votre capacité de remboursement avant d'émettre une offre de prêt. Une fois le financement acquis et les conditions levées, le notaire rédige l'acte authentique : sa signature transfère officiellement la propriété et permet la transcription au registre.

Checklist avant de signer

  • Vérifier l'identité du vendeur et son droit de vendre.
  • Contrôler la description et les données cadastrales du bien.
  • Demander le passeport énergétique (Energiepass / CPE).
  • Vérifier les servitudes qui grèvent le bien (droit de passage, canalisations, vues, ligne électrique…) : elles suivent le bien et s'imposent à l'acquéreur.
  • S'assurer de l'absence d'un locataire en place — ou en connaître les conditions : une vente « occupée » transfère le bail en cours à l'acquéreur.
  • Consulter les risques géologiques et naturels sur le Geoportail national (zones inondables, affaissements miniers, nature du sol…).
  • Intégrer la condition suspensive de prêt si nécessaire.
  • Faire relire le compromis par un notaire ou un avocat.

À lire aussi : le modèle de compromis de vente, avec un exemple PDF · le guide du bail et de la location au Luxembourg

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Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque situation étant particulière, nous vous recommandons de faire vérifier votre compromis par un notaire ou un avocat.

Guide · Luxembourg

Buying property in Luxembourg: the complete guide

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Apartment, house, cellar, parking space or land: buying in Luxembourg follows a precise path. Here are the key steps, the central role of the sale agreement (compromis de vente), the costs to plan for and the points to watch.

What types of property can you buy?

  • Apartment — usually sold within a co-ownership, with shared areas and charges.
  • House — terraced, semi-detached or detached, with its land.
  • Cellar, attic or parking space — a lot in its own right, which can be sold alone or with the home.
  • Building land — subject to the municipality's development plan.

The main steps of a purchase

  1. Search and offer — you visit, then make a purchase offer at the negotiated price.
  2. The sale agreement — the contract that seals the deal between seller and buyer.
  3. Financing — securing the bank loan, usually protected by a suspensive condition.
  4. The notarial deed — signing before a notary, which carries out the official transfer of ownership.

The sale agreement: the heart of the transaction

In Luxembourg, the sale agreement is the sale: once signed, the deal is firm and final. There is no legal cooling-off period as in some neighbouring countries. It must therefore be drafted carefully.

A complete agreement sets out in particular:

  • the identity of the seller(s) and buyer(s);
  • a precise description of the property (address, land-registry data, surface area);
  • the sale price and payment terms;
  • the suspensive conditions (obtaining a loan, for example);
  • the deadlines for signing the notarial deed and handing over the keys.

A private (non-professional) party must register the agreement with the Registration Authority within 3 months of signing.

The mortgage suspensive condition

This is the buyer's most important protection: it makes the sale conditional on obtaining a bank loan. If financing is refused within the agreed time and conditions, the sale is cancelled and the deposit returned, with no penalty. It is strongly recommended whenever the purchase relies on credit.

Acquisition costs

Beyond the price, plan for:

  • Registration and transcription duties — about 7 % of the price (6 % + 1 %).
  • The "Bëllegen Akt" — a tax credit that sharply reduces these duties for a main residence (per-person cap to be checked).
  • Notary fees — regulated, calculated on the price.
  • Housing VAT — a super-reduced rate may apply to building or renovating a main residence.

Financing and the notarial deed

The bank assesses your down payment and repayment capacity before issuing a loan offer. Once financing is secured and the conditions are met, the notary draws up the authentic deed: its signature officially transfers ownership and allows registration in the land register.

Checklist before signing

  • Verify the seller's identity and right to sell.
  • Check the property's description and land-registry data.
  • Request the energy passport (Energiepass / EPC).
  • Check the easements affecting the property (right of way, pipes, window rights, power lines…): they run with the property and are binding on the buyer.
  • Make sure there is no sitting tenant — or know the terms: an "occupied" sale transfers the existing lease to the buyer.
  • Review the geological and natural risks on the national Geoportail (flood zones, mining subsidence, soil type…).
  • Include the mortgage suspensive condition if needed.
  • Have the agreement reviewed by a notary or lawyer.

See also: our guide to renting and leases in Luxembourg · a sample sale agreement (PDF, in French)

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This guide is provided for information only and does not constitute legal advice. As every situation is different, we recommend having your agreement reviewed by a notary or lawyer.

Ratgeber · Luxemburg

Immobilien kaufen in Luxemburg: der komplette Leitfaden

Zuletzt aktualisiert am

Wohnung, Haus, Keller, Stellplatz oder Grundstück: Ein Kauf in Luxemburg folgt einem klaren Ablauf. Hier finden Sie die wichtigsten Schritte, die zentrale Rolle des Kaufvertrags (compromis de vente), die einzuplanenden Kosten und die wichtigsten Vorsichtspunkte.

Welche Immobilien kann man kaufen?

  • Wohnung — meist im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft, mit Gemeinschaftsflächen und Lasten.
  • Haus — Reihenhaus, Doppelhaus oder freistehend, mit Grundstück.
  • Keller, Dachboden oder Stellplatz — eine eigenständige Einheit, die allein oder mit der Wohnung verkauft werden kann.
  • Bauland — unterliegt dem Bebauungsplan der Gemeinde.

Die wichtigsten Schritte beim Kauf

  1. Suche und Angebot — Sie besichtigen und geben dann ein Kaufangebot zum ausgehandelten Preis ab.
  2. Der Kaufvertrag — der Vertrag, der die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer besiegelt.
  3. Die Finanzierung — die Zusage des Bankdarlehens, in der Regel durch eine aufschiebende Bedingung abgesichert.
  4. Die notarielle Urkunde — die Unterzeichnung beim Notar, die das Eigentum offiziell überträgt.

Der Kaufvertrag: das Herzstück des Geschäfts

In Luxemburg gilt: Der Kaufvertrag ist der Verkauf. Mit der Unterschrift ist die Einigung verbindlich und endgültig. Es gibt keine gesetzliche Widerrufsfrist wie in manchen Nachbarländern. Er muss daher sorgfältig aufgesetzt werden.

Ein vollständiger Vertrag regelt insbesondere:

  • die Identität der Verkäufer und Käufer;
  • die genaue Beschreibung der Immobilie (Adresse, Katasterdaten, Fläche);
  • den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten;
  • die aufschiebenden Bedingungen (z. B. Erhalt eines Darlehens);
  • die Fristen für die notarielle Urkunde und die Schlüsselübergabe.

Eine Privatperson muss den Vertrag innerhalb von 3 Monaten nach der Unterzeichnung bei der Registrierungsbehörde eintragen lassen.

Die aufschiebende Bedingung der Darlehenszusage

Dies ist der wichtigste Schutz für den Käufer: Sie macht den Verkauf von der Zusage eines Bankdarlehens abhängig. Wird die Finanzierung innerhalb der vereinbarten Frist und Bedingungen abgelehnt, wird der Verkauf annulliert und die Anzahlung ohne Strafe zurückerstattet. Sie ist dringend empfohlen, sobald der Kauf auf einem Kredit beruht.

Die Erwerbskosten

Über den Preis hinaus sollten Sie einplanen:

  • Eintragungs- und Umschreibungsgebühren — etwa 7 % des Preises (6 % + 1 %).
  • Der „Bëllegen Akt" — eine Steuergutschrift, die diese Gebühren beim Hauptwohnsitz stark reduziert (Höchstbetrag pro Person prüfen).
  • Notargebühren — reguliert, auf Basis des Preises berechnet.
  • Wohnungs-MwSt. — ein stark ermäßigter Satz kann für Bau oder Renovierung des Hauptwohnsitzes gelten.

Finanzierung und notarielle Urkunde

Die Bank prüft Ihr Eigenkapital und Ihre Rückzahlungsfähigkeit, bevor sie ein Darlehensangebot macht. Sobald die Finanzierung gesichert und die Bedingungen erfüllt sind, erstellt der Notar die notarielle Urkunde: Mit seiner Unterschrift geht das Eigentum offiziell über und wird im Grundbuch eingetragen.

Checkliste vor der Unterschrift

  • Identität des Verkäufers und sein Verkaufsrecht prüfen.
  • Beschreibung und Katasterdaten der Immobilie kontrollieren.
  • Den Energiepass (Energiepass / CPE) anfordern.
  • Die Grunddienstbarkeiten prüfen, die auf der Immobilie lasten (Wegerecht, Leitungen, Fensterrechte, Stromleitung…): Sie sind mit der Immobilie verbunden und für den Käufer bindend.
  • Sicherstellen, dass kein Mieter in der Wohnung wohnt — oder die Bedingungen kennen: Ein Verkauf im „vermieteten" Zustand überträgt den laufenden Mietvertrag auf den Käufer.
  • Die geologischen und natürlichen Risiken auf dem nationalen Geoportail prüfen (Überschwemmungsgebiete, Bergsenkungen, Bodenart…).
  • Bei Bedarf die aufschiebende Darlehensbedingung aufnehmen.
  • Den Vertrag von einem Notar oder Anwalt prüfen lassen.

Siehe auch: unser Leitfaden zu Mietvertrag und Vermietung in Luxemburg · ein Beispiel-Kaufvertrag (PDF, auf Französisch)

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Dieser Leitfaden dient nur zur Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Da jede Situation anders ist, empfehlen wir, Ihren Vertrag von einem Notar oder Anwalt prüfen zu lassen.