Guide · Luxembourg

Bail et location au Luxembourg : le guide complet

Mis à jour le

Louer ou mettre en location un logement au Luxembourg obéit à des règles précises, renforcées par la réforme entrée en vigueur le 1ᵉʳ août 2024. Voici l'essentiel : le contrat écrit obligatoire, la garantie locative, le plafond de loyer, les charges, la durée et l'état des lieux.

Le cadre légal

Le bail à usage d'habitation est encadré par la loi modifiée du 21 septembre 2006 et par le Code civil. Une réforme importante est entrée en vigueur le 1ᵉʳ août 2024, modifiant notamment la garantie locative et le partage des frais d'agence.

Un contrat écrit obligatoire

Le contrat de bail doit être établi par écrit. L'écrit protège les deux parties et fixe sans ambiguïté leurs droits et obligations. Il s'applique à tout logement — appartement, maison, studio ou chambre, meublé ou non.

Ce que doit contenir le bail

  • l'identité du bailleur et du ou des locataires ;
  • la description du logement et de ses dépendances (cave, parking…) ;
  • le montant du loyer et des charges, et leurs modalités de paiement ;
  • le montant de la garantie locative ;
  • la durée du bail et les conditions de résiliation (préavis) ;
  • la date de prise d'effet et l'usage du logement.

La garantie locative

La garantie (ou caution) couvre le bailleur en cas de manquement du locataire. Depuis la réforme de 2024, elle est plafonnée à 2 mois de loyer (contre 3 auparavant). Vérifiez le montant en vigueur avant de signer.

Le loyer et son plafond

Le loyer annuel ne peut en principe pas dépasser 5 % du capital investi dans le logement. Le ministère du Logement met à disposition des outils pour estimer le loyer maximal. Le loyer peut être adapté (indexation) dans les conditions prévues par la loi.

Les charges

Les charges (eau, chauffage, entretien des communs…) sont distinctes du loyer. Le bail doit préciser si elles sont payées par provisions avec décompte annuel, et lesquelles incombent au locataire.

Durée et préavis

Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Les conditions de résiliation et les délais de préavis sont encadrés par la loi, avec une protection renforcée du locataire (prorogation, motifs de résiliation par le bailleur).

L'état des lieux

À l'entrée et à la sortie, un état des lieux décrit précisément l'état du logement. C'est le document de référence pour la restitution de la garantie : sans lui, les litiges sont fréquents. Il complète utilement le bail.

Les frais d'agence

Depuis la réforme de 2024, la commission d'agence est en principe partagée à parts égales entre le bailleur et le locataire, alors qu'elle était souvent supportée par le seul locataire.

Checklist avant de signer

  • Établir le bail par écrit, en autant d'exemplaires que de parties.
  • Vérifier que le loyer respecte le plafond légal.
  • Limiter la garantie au maximum légal (2 mois).
  • Réaliser un état des lieux d'entrée détaillé.
  • Clarifier les charges et la répartition des frais.

À lire aussi : le modèle de contrat de bail, avec un exemple PDF · le guide de l'achat immobilier au Luxembourg

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Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. La législation évolue : vérifiez les montants et règles en vigueur et, en cas de doute, faites relire votre bail par un professionnel.

Guide · Luxembourg

Renting and leases in Luxembourg: the complete guide

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Renting out or renting a home in Luxembourg follows precise rules, strengthened by the reform that took effect on 1 August 2024. Here are the essentials: the mandatory written contract, the rental deposit, the rent cap, charges, duration and the inventory of fixtures.

The legal framework

Residential leases are governed by the amended law of 21 September 2006 and by the Civil Code. A major reform came into force on 1 August 2024, changing in particular the rental deposit and the split of agency fees.

A mandatory written contract

The lease must be made in writing. A written contract protects both parties and sets out their rights and obligations without ambiguity. It applies to any home — apartment, house, studio or room, furnished or not.

What the lease must contain

  • the identity of the landlord and tenant(s);
  • a description of the home and its annexes (cellar, parking…);
  • the amount of rent and charges, and how they are paid;
  • the amount of the rental deposit;
  • the lease duration and termination conditions (notice period);
  • the start date and the intended use of the home.

The rental deposit

The deposit protects the landlord against tenant default. Since the 2024 reform, it is capped at 2 months' rent (previously 3). Check the amount in force before signing.

Rent and the rent cap

Annual rent may in principle not exceed 5 % of the capital invested in the home. The Housing Ministry provides tools to estimate the maximum rent. Rent may be adjusted (indexation) under the conditions set by law.

Charges

Charges (water, heating, upkeep of common areas…) are separate from the rent. The lease must state whether they are paid as advances with an annual reconciliation, and which ones fall to the tenant.

Duration and notice

A lease may be for a fixed or open-ended term. Termination conditions and notice periods are set by law, with strengthened tenant protection (renewal, valid grounds for the landlord to terminate).

The inventory of fixtures

On entry and exit, an inventory of fixtures precisely records the condition of the home. It is the reference document for returning the deposit: without it, disputes are common. It is a useful complement to the lease.

Agency fees

Since the 2024 reform, the agency commission is in principle split equally between landlord and tenant, whereas it was often borne by the tenant alone.

Checklist before signing

  • Draw up the lease in writing, one copy per party.
  • Check that the rent respects the legal cap.
  • Limit the deposit to the legal maximum (2 months).
  • Carry out a detailed entry inventory.
  • Clarify charges and the split of fees.

See also: our guide to buying property in Luxembourg · a sample lease agreement (PDF, in French)

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This guide is provided for information only and does not constitute legal advice. Legislation evolves: check the amounts and rules in force and, if in doubt, have your lease reviewed by a professional.

Ratgeber · Luxemburg

Mietvertrag und Vermietung in Luxemburg: der komplette Leitfaden

Zuletzt aktualisiert am

Eine Wohnung in Luxemburg zu mieten oder zu vermieten folgt klaren Regeln, die durch die am 1. August 2024 in Kraft getretene Reform verstärkt wurden. Das Wesentliche: der obligatorische schriftliche Vertrag, die Mietkaution, die Mietobergrenze, die Nebenkosten, die Laufzeit und das Übergabeprotokoll.

Der rechtliche Rahmen

Der Wohnungsmietvertrag ist durch das geänderte Gesetz vom 21. September 2006 und das Zivilgesetzbuch geregelt. Eine bedeutende Reform ist am 1. August 2024 in Kraft getreten und ändert insbesondere die Mietkaution und die Aufteilung der Maklergebühren.

Ein obligatorischer schriftlicher Vertrag

Der Mietvertrag muss schriftlich abgefasst werden. Die Schriftform schützt beide Parteien und legt ihre Rechte und Pflichten eindeutig fest. Sie gilt für jede Wohnung — Appartement, Haus, Studio oder Zimmer, möbliert oder nicht.

Was der Mietvertrag enthalten muss

  • die Identität des Vermieters und der Mieter;
  • die Beschreibung der Wohnung und ihrer Nebenräume (Keller, Stellplatz…);
  • die Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie deren Zahlungsweise;
  • die Höhe der Mietkaution;
  • die Laufzeit des Vertrags und die Kündigungsbedingungen (Kündigungsfrist);
  • das Datum des Mietbeginns und den Nutzungszweck der Wohnung.

Die Mietkaution

Die Kaution schützt den Vermieter bei Zahlungsausfall des Mieters. Seit der Reform 2024 ist sie auf 2 Monatsmieten begrenzt (zuvor 3). Prüfen Sie den geltenden Betrag vor der Unterschrift.

Die Miete und ihre Obergrenze

Die Jahresmiete darf grundsätzlich 5 % des in die Wohnung investierten Kapitals nicht übersteigen. Das Wohnungsbauministerium stellt Instrumente zur Schätzung der Höchstmiete bereit. Die Miete kann unter den gesetzlichen Bedingungen angepasst (indexiert) werden.

Die Nebenkosten

Die Nebenkosten (Wasser, Heizung, Pflege der Gemeinschaftsflächen…) sind von der Miete getrennt. Der Vertrag muss angeben, ob sie als Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung gezahlt werden und welche dem Mieter obliegen.

Laufzeit und Kündigung

Ein Vertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Kündigungsbedingungen und -fristen sind gesetzlich geregelt, mit verstärktem Mieterschutz (Verlängerung, gültige Kündigungsgründe des Vermieters).

Das Übergabeprotokoll

Bei Ein- und Auszug hält ein Übergabeprotokoll den Zustand der Wohnung genau fest. Es ist das Referenzdokument für die Rückzahlung der Kaution: Ohne es kommt es häufig zu Streitigkeiten. Es ergänzt den Mietvertrag sinnvoll.

Die Maklergebühren

Seit der Reform 2024 wird die Maklerprovision grundsätzlich zu gleichen Teilen zwischen Vermieter und Mieter geteilt, während sie zuvor oft allein vom Mieter getragen wurde.

Checkliste vor der Unterschrift

  • Den Vertrag schriftlich aufsetzen, ein Exemplar pro Partei.
  • Prüfen, dass die Miete die gesetzliche Obergrenze einhält.
  • Die Kaution auf das gesetzliche Maximum (2 Monate) begrenzen.
  • Ein detailliertes Einzugs-Übergabeprotokoll erstellen.
  • Nebenkosten und Kostenaufteilung klären.

Siehe auch: unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Luxemburg · ein Beispiel-Mietvertrag (PDF, auf Französisch)

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Mietvertrag erstellen

Dieser Leitfaden dient nur zur Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Gesetzgebung ändert sich: Prüfen Sie die geltenden Beträge und Regeln und lassen Sie Ihren Mietvertrag im Zweifel von einer Fachperson prüfen.